Simulador de Financiamento de Imóveis PRICE e SAC

Para realizar o cálculo de seu financiamento de imóvel, utilize nosso simulador de financiamento exclusivo! É só informar os dados abaixo e clique em “Calcular”. Entenda como funciona.

Entenda como funciona um Financiamento de Imóveis

O simulador financiamento acima permite que você verifique várias custos de um financiamento de imóveis. Preencha os campos apresentados e veja a dinâmica de pagamentos, além de algumas informações úteis sobre o financiamento, como juros e total pago.

Quando você faz um financiamento de imóvel, você precisa estar atento às seguintes informações:

O sistema de financiamento

O sistema de financiamento indica como as parcelas do pagamento são calculadas.

Usando o sistema SAC, o valor das parcelas diminui a cada pagamento. Por isso mesmo, o sistema SAC é o tipo de financiamento mais utilizado por instituições financeiras para viabilizar os empréstimos para a compra de imóveis.

Usando a tabela Price, o valor das parcelas tende a ser o mesmo. Price é utilizado normalmente para financiamentos de consumo, como compra de automóveis. O valor tende a ser o mesmo, mas não o é porque o valor da parcela é uma composição que inclui seguros, taxas e atualização mensal do imóvel, que são diferentes a cada pagamento.

Alguns bancos só oferecem o sistema SAC para financiamento de imóveis. Outros bancos, como a Caixa Econômica Federal, permitem escolher entre a tabela SAC e a tabela Price.

Veja nosso artigo sobre como funciona o SAC para entender melhor as vantagens e problemas desse sistema. Temos também um artigo dedicado para a Tabela Price. Se estiver em dúvidas sobre qual sistema utilizar, veja nosso artigo sobre as diferenças principais entre Price e SAC.

O valor financiado

O valor financiado não é o valor do imóvel. Quase sempre a financiadora vai estipular um limite do total financiado. Por exemplo, para imóveis residenciais novos, a Caixa Econômica Federal limita em 80% o valor financiado. 20% deve ser pago de outra forma.

Em situações de aquisição de imóveis, é muito comum o comprador começar pagando o imóvel para a construtora, até a entrega das chaves. A partir daí, ele faz o financiamento com o banco, financiando o saldo devedor. O saldo devedor, neste caso, é o valor do imóvel menos o valor de entrada, ou seja, o valor pago para a construtora.

Número de pagamentos

O número de pagamentos é dado em meses. Normalmente, quando se trata de financiamento de imóveis, esse prazo é bem longo. É comum financiamentos de 180 meses, mas podem chegar a 360 meses. Isso equivale a 15 e 30 anos.

A taxa de juros

A taxa de juros é quanto o banco vai lhe cobrar para emprestar o dinheiro para a compra do imóvel. Quanto menor a taxa de juros, mais barato é o empréstimo.

Os juros são pagos em toda parcela, com base no saldo devedor até então. Portanto, conforme as parcelas são pagas, o valor devido de juros diminui.

Na maioria dos casos, as instituições bancárias vão informar o valor de juros anual. Isso é normal, visto que financiamentos de imóveis tendem a ultrapassar vários anos. Tenha isso em mente quando for preencher a calculadora acima.

No simulador acima, a taxa de juros informada é a taxa de juros anual nominal. Para você preenchê-la, basta multiplicar a taxa de juros mensal informada pelo banco por 12. A taxa de juros nominal é a mais comum informada por bancos e pelo simulador de financiamento da Caixa. No entanto, essa taxa de juros nominal não é a taxa de juros real que você paga para o banco. O custo total de despesas pode ser encontrado em Custo Efetivo Total.

Seguros

Para financiar um imóvel, você precisa contratar seguros durante o financiamento. Você até pode escolher que seguradora usar, mas o banco só vai financiar se houver a contratação de seguro envolvido.

São dois tipos de seguro que são usados durante o financiamento. O Seguro por Morte e Invalidez (MIP) garante que a dívida seja liquidada caso ocorra falecimento do mutuário.  Esse seguro é pago mensalmente, como parte da parcela do financiamento, e é calculado de acordo com a idade do financiado e o saldo devedor.

Já o Seguro contra Danos Físicos do Imóvel (DFI) garante indenização por sinistros contra o imóvel, como incêndio, desmoronamento, destelhamento, explosão, alagamentos, etc. Ele é calculado com base no valor do imóvel.

Nosso simulador de financiamento está preparado para calcular esses seguros.

Embora não seja muito propagandeado, os valores de seguro fazem muita diferença no valor total financiado, e variam radicalmente de seguradora para seguradora. Você precisa estar atento às cláusulas dos contratos de seguro para conhecer condições, valores dos prêmios e armadilhas.

Na calculadora acima, alguns valores são colocados somente como exemplo. Você precisa saber qual é a alíquota do seu financiamento. Além disso, no nosso simulador de financiamento, o valor da alíquota de MPI é calculado uniformemente durante financiamento. Na prática, essa alíquota é atualizada para cima sempre que o mutuário muda de faixa de idade. Um valor uniforme foi colocado para facilitar o uso, já que as faixas etárias variam radicalmente entre seguradoras.

Taxa Administrativa

Toda parcela é carregada com um valor chamado Taxa Administrativa. Essa é cobrada pelo banco e normalmente é um valor fixo mensal. Você precisa estar atento sobre essa taxa e evitar abusos da financiadora.

Atualização do saldo devedor

Outra coisa que poucas pessoas só descobrem quando estão pagando o financiamento é que o valor devedor é atualizado mensalmente usando-se a Taxa Referencial (TR).

Como nem o Price nem o SAC não levam em consideração a atualização do saldo devedor, essa atualização é paga como componente da parcela mensal do financiamento.

A TR é diferente todo mês. Na calculadora, você pode colocar um valor médio para a TR e verificar o impacto nos valores das parcelas e do financiamento como um todo. Se não quiser ver o valor atualizado, não preencha o campo.

Itens para se ficar atento

Como você pôde ver acima, quando você paga uma parcela do financiamento, você não está pagando somente o imóvel. Você está pagando:

• O imóvel,
• Os juros do empréstimo,
• Taxas administrativas,
• Seguros,
• Atualização do saldo devedor.

Portanto, a somatória de todos esses itens gera um valor total pago bem maior que somente o valor do imóvel. Uma forma bem prática de verificar quanto você está pagando a mais no financiamento, é checar o custo efetivo total, que dá a porcentagem em relação ao valor financiado.

Antes de fechar o negócio, pesquise bastante em vários bancos os valores das taxas de juros, os seguros e taxas administrativas. Essas taxas variam radicalmente, e como estamos falando de períodos muito longos, mesmo pequenas variações nas taxas geram uma grande diferença no final.

Use nosso simulador de financiamento com parcimônia. Embora ela seja bem completo e vai lhe dar um valor muito aproximado de um financiamento real, ele deve ser usado como linha base do que esperar de um financiamento, e não como a resposta definitiva sobre quanto vai custar seu imóvel. Mesmo assim, esteja atento a disparidades entre o que o simulador informa e o que o banco lhe oferece.

Atenção: essa calculadora pode demonstrar dados incorretos. Embora seja perfeitamente utilizável para estimar valores de financiamentos, ela não busca substituir o trabalho feito por um profissional da área. A Calculadora Fácil não clama ser uma ferramenta para cálculos com validade legal.